中国高标仓市场供需改善迎来投资机遇
近年来，随着中国经济结构不断优化升级，物流仓储行业也在经历深刻变革。根据世邦魏理仕最新发布的《筑底渐明，修复重启——中国物流大周期下的投资机遇》报告指出，在过去两年的急速回调后，中国高标仓库市场的供需关系有望在“十五五”期间显著改善，并于2028年前后迎来拐点。这一趋势不仅为投资者提供了新的机会窗口，也为中西部和华东地区率先受益创造了条件。
需求强劲，韧性十足
当前阶段，尽管市场面临诸多挑战，但高标仓库的需求端依然展现出强大的韧性和增长潜力。根据CBRE的数据显示，在2015年至2025年间，全国主要城市高标仓供应量达到了约5,000万平方米，相当于此前存量总和的一倍以上。这种规模化的扩张虽然在短期内对市场造成了一定压力，但从长远来看却为未来的供需平衡改善奠定了基础。
具体而言，在需求端方面，“新三样”产业（新能源汽车、光伏及装备制造）以及“新新三样”行业（机器人、人工智能与创新药等）的快速发展显著提升了高标仓库的需求。2025年这些新兴行业的高标仓租赁面积达到150万平方米，较2021年的水平增长了4.5倍；而2026年上半年这一数字更是达到了新的高峰。此外，“新新三样”行业在该时间段内的新增租赁面积也超过此前四年总和的两倍以上。
与此同时，第三方物流外包作为需求的重要来源之一，在过去五年间实现了年均180%的增长率。据CBRE统计，截至2024年中国前二十大主要第三方物流公司总收入占社会物流费用的比例仅为5%，远低于美国市场的9.7%水平，显示出巨大的增长空间。
供应减少，租金倒挂
在经历了“十四五”期间的大量建设之后，中国高标仓市场正迎来一个相对放缓的新阶段。CBRE的研究显示，在接下来的几年里，新增仓库项目的数量将大幅下降，其中华东和华北地区分别下降了88%和73%，而华西与华中地区的供应量也非常有限。
与此同时，“潮落”现象也体现在土地购置上：2024年至2025年间开发商及物流企业年均购买物流用地面积较之前五年平均水平大幅减少了73%，其中开发商拿地减少尤为显著，达到90%。市场租金已低于经济成本水平，这意味着绿地开发的投资逻辑不再成立。
据业内观察者分析，“潮落”现象背后的原因在于过去几年市场的过度扩张导致了供需失衡和价格下跌的压力。尽管短期来看这可能对投资者造成一定困扰，但从长远角度来看，供应减少有助于改善市场结构并提升整体质量，从而为未来的增长奠定基础。
中西部华东，率先受益
在当前的市场周期中，不同区域的表现呈现出明显的差异性。“潮落”现象导致了高标仓投资额度自2023年以来大幅下滑。然而，在这一背景下，一些特定地区的潜力逐渐显现出来。
根据CBRE的研究报告，“十五五”期间中西部地区和华东大部分市场的租金将率先企稳并回升，为投资者提供了理想的投资机会窗口期。例如上海都市圈、宁波、杭州、南京等城市在成熟项目收购方面具有较高价值；而广深区域则更适合精选具备安全垫的核心区位项目进行投资。
值得注意的是，在华中与西部地区，由于前期供应量相对较小且需求稳定增长，这些市场有望较早迎来供需平衡改善的机会。此外，“新新三样”产业的快速发展也为上述地区的高标仓建设提供了新的动力来源。
综上所述，中国高标仓库市场的未来发展充满机遇和挑战。尽管短期内存在一定的调整压力，但长期来看随着供需关系逐步修复以及新兴行业需求持续增长，市场将迎来新一轮的投资热潮。“十五五”期间将是投资者把握机会、优化资产配置的重要阶段，尤其是中西部与华东地区率先受益于这一趋势。
通过合理规划并积极布局，机构资本和自用型买家将能够在这场物流仓储行业的变革浪潮中捕捉到更多价值创造的机会。
