美国7月成屋销售量降至三个月低点，高企的房价与借贷成本令大量潜在买家望而却步，市场自2022年底以来几乎一直徘徊于年化400万套的低位区间。据全国房地产经纪人协会（NAR）最新数据显示，7月成屋销售合同交割量环比下降1.7%，折年率为406万套，符合彭博调查经济学家的预期中值。与此同时，7月成屋销售中位价同比上涨2%至434,100美元，创历年7月最高纪录。
贷款利率攀升影响购房
房贷融资成本持续上升成为压制成屋销售的核心因素之一。自今年2月底以来，30年期抵押贷款利率逐步攀升，并于近期触及6.81%的一年高位。高企的借贷成本与房价叠加，使众多潜在买家难以承受高昂的资金压力，迟迟无法入市购房。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，在过去几个月中，尽管抵押贷款利率持续上升，但成屋销售依然保持了一定稳定性。“若30年期抵押贷款利率能够回落至6%附近，房市无疑将迎来明显复苏”，他指出。然而从当前走势来看，这一前景尚难实现。
首次购房者占比下滑
首次购房者的比例在7月的成屋销售中降至29%，较上月的33%显著下降。这反映出利率上升对最敏感买家群体的影响日益加剧，他们正加速撤离市场。NAR数据显示，在过去几个月间，随着贷款利率持续攀升，首次购房者逐渐失去了购买力。
库存偏低局面未见改善，价格上行压力犹存
供给端同样未能提供有效支撑。7月成屋库存同比小幅下降0.6%至154万套，仍低于疫情前水平。有限的房源供应不断推高成交价格，导致市场整体呈现供不应求的局面。
分地区来看，南部地区的销售量环比下降3.1%，降至四个月低位；中西部地区下滑2%；西部地区基本持平；东北部则录得小幅增长。尽管各区域表现有所差异，但总体而言，库存不足依然是制约成屋销量的重要因素之一。
房价创新高
7月的房价水平不仅创下历年同期新高，还延续了自夏季以来房价同比持续上涨的趋势。NAR数据显示，当月成屋销售中位价达到434,100美元的历史高位。同时另一份报告显示，今年二季度全美成屋中位价同比亦有轻微增长。
尽管整体环境承压，可负担性指标仍出现边际改善迹象。根据NAR住房可负担性指数显示，衡量典型家庭收入能否满足中位价房产抵押贷款资格的综合指标7月同比上升5.1%。然而First American Financial Corp首席经济学家Mark Fleming指出，“近期贷款利率再度上行已部分侵蚀了上述改善成果”。
在借贷成本高位运行、库存持续偏紧的情况下，美国成屋市场短期内难以摆脱低迷格局，复苏前景仍有赖于利率走向的实质性转变。
展望未来，尽管目前市场上存在诸多不确定因素，但若能有效降低融资成本并增加房源供应，则有望缓解当前困境，并为房市带来新的活力。
