美国房贷利率攀升至近一年最高水平，伊朗战事持续引发通胀忧虑，叠加美联储按兵不动但释放加息信号，房地产市场前景承压。据房地美周四公布的数据，30年期固定房贷平均利率由上周的6.58%升至6.66%，为2025年7月31日以来最高水平。当前利率较今年2月底跌破6%时已大幅回升，中东冲突引发的能源价格上涨被视为主要推手之一。
伊朗战事推高美债收益率
房贷利率上行与近期美债收益率走高密切相关，地缘政治不确定性成为关键驱动力。Realtor.com高级经济学家Anthony Smith表示，“市场再度对不确定性作出反应，冲突推高油价所带来的通胀压力也发挥了作用。”美联储本周三宣布维持基准利率不变，但有三位官员投票支持加息，这一决议使得30年期美国国债收益率升至近19年高位，10年期国债收益率亦徘徊于一年高点附近。鉴于此背景，房贷市场短期内获得利率缓解的可能性极低。
美联储政策决定引发市场反应
美联储本周三宣布维持基准利率不变，但有三位官员投票支持加息。这一决议进一步强化了市场的紧缩预期，并导致美债收益率上升至接近历史高点的位置。“随着借贷成本上行压力持续”，Smith指出，“房贷市场在短期内获得利率缓解的可能性极低。”尽管多数人预计美联储下一步行动更可能是加息而非降息，但市场仍需要更多时间来消化这一信息。
楼市成交量承压明显
持续偏高的借贷成本已在房地产市场留下明显的印记。本轮房贷利率回升始于今年2月底，当时利率曾短暂跌破6%，此后随中东局势升温而持续走高，令春季传统购房旺季表现令人失望。Bright MLS首席经济学家Lisa Sturtevant表示，“购房者正在观望局势演变，与此同时房市也在进入季节性放缓阶段。”她同时指出，尽管多数指标显示成交活动低迷，但若部分买家出于对利率进一步上行的担忧而抢先锁定交易，则夏末购房需求或会出现意外回升。
在宏观压力之下，美国住房市场的内部分化日趋明显。据Zillow报告，今年5月，豪宅销量同比增长6.2%，而入门级住宅销量则同比下降5.4%。“如今的入门级买家拥有更多选择、更强的议价能力”，Zillow高级经济学家Kara Ng表示，“但挑战在于同样的财务压力既让他们更难攒够首付，也让他们更难把握这一机会。”这种分化在旧金山尤为突出。当地人工智能公司股票财富效应持续释放，推动高端住宅销量飙升21.6%，而入门级住宅成交量仅微降1.2%。
综上所述，在多重因素影响下，美国房地产市场正面临前所未有的挑战与机遇并存的局面。尽管短期内借贷成本上升可能抑制部分购房需求，但长期来看，随着经济复苏步伐的加快以及政策环境的变化，房市有望迎来新的增长契机。然而，对于投资者而言，需密切关注相关政策动态及国际局势变化，在把握风险的同时寻找潜在的投资机会。
