需求升级呼唤供给变革
2026年1月25日，市十六届人大四次会议开幕。政府工作报告提出要稳定房地产市场，促进住房租赁市场的健康发展，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应，缓解青年人和城市运行服务保障人员的居住困难。这一部署为未来一段时间内本市住房租赁市场的发展指明了方向，旨在精准匹配从青年到改善型家庭等多元化居住需求，提供梯度化、可负担且有品质的居住选择，从而筑牢城市人才根基，提升民生温度与城市的吸引力。
当前，北京住房租赁市场正经历深刻的结构性变化。一方面，每年涌入的大学毕业生和各行各业的城市运行服务者构成了对“一张床”、“一间房”的基础型、保障性需求的基本盘；另一方面，随着居住观念演进和家庭生命周期的变化，租赁需求从“有的住”向“住得好”快速升级。《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》数据显示，35岁以上租客群体占比显著提升，他们对整租、多居室、高品质装修及智能配套等提出了明确的需求，改善型租赁市场需求正在加速形成。
然而，在需求端品质化和多元化趋势的背景下，供给端仍然面临挑战。目前我国住房租赁市场主要有“个人业主房源”、“机构化专业租赁企业”和“保障性租赁住房”三大类型。相关数据显示，在我国住房租赁市场中，供应主体90%以上是个人出租者，《蓝皮书》调研结果显示，这些个人手中的房源普遍存在房龄长、装修陈旧等问题，超过50%的房屋房龄已超10年以上，20%以上的房龄已有20年以上。大量老旧房源的存在使得“零散化”和“低标化”的传统供给模式难以满足新时代租客对稳定性和居住尊严的需求。
机构化企业助力存量盘活
面对市场供需错配的挑战，机构化专业租赁企业在推动住房市场的健康平稳发展中发挥了关键作用。它们通过规模化、标准化的运营管理体系，将分散且老旧的城市存量住房资源转化为品质可靠和服务配套完善的规范化租赁产品，有效释放了存量房的价值与社会价值。
这一过程的核心在于“焕新”和“稳定”。例如，在北京白广路的一位业主李先生手中有一套南向大三居室房源，尽管小区离地铁近、位置优越，但由于房屋内部墙壁老化、管道陈旧以及停留在20世纪的软装风格等问题，使其难以吸引租客。在朋友介绍下，李先生接触到了自如，并通过其专业的设计团队和“心舍3.0”清语风格产品方案进行了全面改造升级。
通过对周边目标客群的需求分析及房屋特征进行重新规划，“心舍3.0”不仅优化了硬装基础条件，还采用了深呼吸2.0环保体系、智艺精工标准工艺等技术手段保障高质量交付。此外，自如的服务团队基于对房源状况的评估提出了新的功能区划分方案，通过模块化家具和灵活布局让房屋空间能够适配不同年龄段居住需求，大大提升了住房的成长型价值。
共建高质量租赁生态
作为推动市场健康发展的关键一环，机构化专业租赁企业不仅实现了自身业务模式创新，还积极构建了覆盖“自如友家”（合租）、“心舍”（整租）、“曼舍”（高端）和“自如寓”（大型社区）的产品矩阵。这些产品精准响应从“一张床”到“一套房”的多层次需求，并通过透明、共赢的合作关系建立了业主与租客之间的信任。
今年北京两会期间，市人大代表、头部机构化专业租赁企业负责人熊林表示：“机构化专业租赁更有助于保障双方权益。”一方面，城市居民有闲置房产需要出租时，可以通过规范管理、专业维护和稳定客源等方式让业主真正实现房屋安全、收益稳定；另一方面，对于新市民和青年群体而言，则提供了品质化智能化房源以及全面的租期服务。机构化运营的核心是“稳”，它不仅为市场带来了稳定性和平抑了租金预期，还通过持续投入改善城市微环境。
当前我国住房租赁市场的机构化率仅在10%左右，与成熟市场相比仍有巨大发展空间。熊林呼吁：“期待政策引导、税收优惠和资金支持等方式进一步加大对机构化专业租赁平台的扶持力度。”同时，他也强调头部企业应发挥示范引领作用，扩大市场规模并提升服务质量以满足更多市场需求。
展望未来，在“租购并举”的住房制度框架下，机构化专业租赁企业不仅是市场的重要供应主体，更是推动实现“住有所居”、“住有优居”目标的关键一环。通过政策引导与市场创新的协同发力，机构化专业租赁将为北京建设国际一流的和谐宜居之都、提升市民居住幸福感贡献更大力量。让租房成为一种体面、稳定和高品质的生活方式，是未来城市发展的必然趋势。
这一系列举措不仅有助于缓解青年人住房难题，还能改善服务保障人员的居住条件，并通过提高整体市场供给质量来增强城市的吸引力与竞争力。随着政策支持和技术进步的不断推进，机构化专业租赁企业必将在推动社会和谐发展和提升居民生活质量方面发挥更加重要的作用。
